房屋沒有權狀可以貸款?4招讓只有土地權狀的未保存登記建物成功貸款|台灣簡單貸

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未保存登記貸款
什麼是未保存登記?
房子是未保存登記可以貸款嗎?

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什麼是未保存登記?


 未保存登記的建物,就是地上物沒有申請「建物所有權第一次登記」,也就是說房子沒有「建物所有權狀」,只有土地的價值而已。

 在早期,有很多房子蓋好了之後並沒有去向地政機關辦理建物所有權第一次登記,有可能是為了節稅的緣故,所以並未取得房屋所有權狀

房屋未保存登記的情況可能是...

  • 早期房屋
    早期的房屋,像是日據時期的房子、三合院或是鐵皮屋,此時尚未頒布相關法規,因此沒有登記,但在頒布法律後,也尚未登記。

    不過此類建物不算違建,後續只要補上「地籍測量實施規則」及「土地登記規則」,即可成為一般登記建物。
     
  • 新屋未申請登記
    房屋興建完成後,未進行登記,但後續向地政機關登記即可。
     
  • 實際違建
    「未經主管建築機關審查許可並發給建築、使用執照,而擅自建造及使用的建物」,此類建物無法向地政機關進行登記。


 總結上述,僅有土地權狀而未有建物權狀就稱之為「未保存登記建物」,也就是未辦理「保存登記」。

 
我國法律規定,建物採登記生效制,所以如果沒有登記,是不會發生產權轉移的效力。

  • 民法第758條
    不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。
  • 民法第759條
    因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。
 不過,未保存登記的建物雖然沒有「建物所有權狀」,但在司法上仍是受到法律保障的財產權之一。

 雖然法院認定建物的「所有權」不能移轉,但是「處分權」可以移轉;也就是下一任屋主可以自由使用、收益、處分該建物,並可排除他人的干涉。

 

未保存登記可以辦貸款嗎?


 可以,但是未保存登記的建物想要辦理房屋貸款,很少有銀行會願意承辦!這類型的建物是屬於貸款中較弱勢的族群。

 因產權不完整,銀行在評估核貸前,一定會仔細審視借款人是否完全無負債有穩定的工作良好的財力;如果借款人的條件沒有很好,這時就要看建物的座落地點是否優質、有市場?

銀行對未保存登記建物的評估方式

  1. 建物坐落地段
  2. 建物之屋況與建材結構
  3. 權利問題:
    是否設定地上權、租賃權?或有無占用他人土地而可能衍伸的糾紛?


 不過還是建議借款人,如果可以將「未保存登記」建物透過法律程序轉換為「已保存登記」的建物(一般建物狀態),不論是辦理民間代書還是銀行的貸款都會比較容易許多。

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未保存登記如何辦貸款?

 

申請保存登記

 如同上述建議所說,只要將建物合法化,在貸款方面就會容易許多!合法後,就可以向銀行依正常方式申請貸款。(房屋貸款利率1.38%起、土地貸款利率2.26%起)
 

銀行信貸

 未保存登記建物不能單獨處分,但還是有其價值。
 若借款人信用良好且貸款金額不高,還是有銀行願意以信貸的方式辦理未保存登記貸款。
 

土地貸款

 建物雖然沒有保存登記,但仍有土地權狀,因此可利用土地貸款的方式來向銀行取得資金。
 若銀行無法辦理,則可轉向民間代書貸款辦理。

 

民間代書貸款

 若因個人信用瑕疵、遲繳紀錄、無明確收入證明…等問題,且房子又是未保存登記而無法在銀行辦理貸款,這時就可以向民間代書申辦貸款。

 
民間代書貸款的審核條件寬鬆,無論借款人的不動產是持分還是未保存登記,在民間代書貸款都有機會取得資金周轉。

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未保存登記辦貸款要準備的資料

銀行

  • 土地所有權狀正本
  • 房屋稅籍證明(至稅捐機關申請)
  • 借款人雙證件
  • 借款人收入及財力證明
  • 繳納水、電費憑證(最近一期的帳單)
     

民間代書

  • 土地所有權狀正本
  • 房屋稅籍證明
  • 雙證件
     

如何申請保存登記?


 首先要先辦理「建物第一次測量」再辦理「建物所有權第一次登記」。

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建物第一次測量

【申請資格】建物所有權人

【應附文件】:

  1. 身分證明文件
  2. 建物使用執照與竣工平面圖或實施建築管理前之建物證明文件(水、電、門牌或稅籍證明等)
  3. 若申請人非起造人者,應檢具移轉契約書或其他證明文件
     

【應繳規費】:

  1. 測量費用
    依竣工圖轉繪者:
    計收位置圖轉繪費每建號200元,平面圖轉繪費每建號200元。


    依實地測量者:
    計收位置圖測量費每棟4000元,平面圖測量費每層每單位 (50平方公尺)800元,如係區分所有者,應依其區分,分別計算。

     
  2. 登記費用
    依土地登記規則第48條規定:
    申請建物所有權第一次登記,於計收登記規費時,其權利價值,依下列規定認定之:

    ※建物在依法實施建築管理地區者,應以使用執照所列工程造價為準。
    ※建物在未實施建築管理地區者,應以當地稅捐稽徵機關所核定之房屋現值為準。

    書狀費依實際書狀張數每張計收80元或得申請免繕狀。
     

【申辦步驟】:

  1. 填寫申請書
  2. 送件與繳費
  3. 排定測量時間
  4. 整理成果
  5. 辦理第一次登記


資料來源
高雄市政府地政局
 

建物第一次登記

【應備文件】:

(一)申請建物所有權第一次登記前,應先向地政事務所申請建物第一次測量,俟測量完竣核發建物測量成果圖後再辦理所有權第一次登記。

(二)中華民國102年10月1日以後領有使用執照之建物,倘係檢附依使用執照竣工平面圖繪製及簽證之建物標示圖辦理建物所有權第一次登記,依土地登記規則第78條但書及地籍測量實施規則第282-3條規定免再申請建物第一次測量。

 

【申辦程序】


資料來源
台北市政府地政局


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我要留言
  • 房屋沒權狀但土地有可以貸?
    但我不想辦土地貸款,可以幫嗎?謝謝
    黃先生 於 2020-07-28 17:58:37 留言
    台灣簡單貸 回覆:
    您好,台灣簡單貸有專業的貸款團隊,請放心交給我們,我們會依照您的條件與需求來為您量身規劃最適合、對您最有好處的貸款管道!已經有撥打電話給您,再麻煩留意,謝謝。
    台灣簡單貸 於 2020-07-29 09:14:21 留言