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2022/03/11

房貸成數貸不高?提升額度6秘訣大公開!

房屋貸款

房屋貸款成數
 

房屋貸款成數就是「申貸人能借的錢,所占房屋價值的比例」,大部分的人都會希望自己能爭取到較好的房貸成數及房貸額度,但前提是你要先了解房屋本身具有的條件,例如:座落、類型、坪數、政府決策等,都會影響到房貸成數,而銀行也會去評估申貸人的信用狀況、工作年資、收入等,綜合評估後給出房子最終可貸款的金額,台灣簡單貸將在此篇文章中為您詳細說明。

 

目錄

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一、房屋貸款成數

假如一間房屋評估後價值是500萬,該房屋地區位於蛋黃區(地段接近市中心、熱門房地產區、高檔區域),可貸成數假設為6成的話,借款人將可以拿到500萬*0.6=300萬的貸款金額。
 

以下提供『2022各地區房貸成數表格』作為參考,更多詳細內容歡迎向台灣簡單貸洽詢。

地區 大約可貸成數
基隆市 6成
台北市-信義區 7.5 ~ 8成
桃園縣桃園市 7成
新竹市 6成
苗栗縣後龍鎮 6成
台中市中區 7成
彰化縣彰化市 7成
南投縣南投市 6.5成
雲林縣斗六鎮 6.5成
嘉義縣水上鄉 6成
台南市安平區 7成
高雄市左營區 7 ~ 7.5成
屏東縣屏東市 6.5成
宜蘭縣宜蘭市 6.5成
花蓮縣花蓮市 6.5成
台東縣台東市 6成
澎湖縣 6成
金門縣 6成

除了地理位置外,各類房型的可貸成數也不盡相同,提供以下5種房型作為參考。

預售屋 8 成
新成屋 7 ~ 8 成
中古屋 5 ~ 8 成
店面 5 ~ 7成
套房 5 ~ 6 成



以下提供3種房屋貸款管道作為參考。融資與民間能貸款的成數比較高,相對的利率也會比較高,建議申請前先做好全面的財務規劃,再決定喔!

管道 銀行房屋貸款 融資公司房屋貸款 民間公司房屋貸款
成數 50%~85% 80%~110% 80%~120%
時間 3~7天 2~5天 1~2天

 

二、房屋貸款額度

鑑價後房屋額度X貸款成數=房屋貸款額度

「房屋鑑價」第一類是透過已成交市場價格估價,第二類就是由銀行資源來做估價,評估項目有生活機能、商機、未來期望潛力等,而「貸款額度」可以用一些優勢條件提高,如增加擔保人、增加抵押品等。

相關閱讀:房屋增貸,替你省下更多利息!

 

三、增加房屋貸款「額度」六秘訣

若是借款人平常沒有與銀行建立良好關係,再加上房屋屬性特殊,例如:店面、小套房、工業住宅或是屋齡老舊等,通常核貸成數不容易達到七成或以上。如果希望能提高貸款額度與成數,可以提供以下資料做為審查項目。

1.增加擔保人

如果可以增加保人或是該保人名下有不動產及其他資產,通常可以比較容易爭取到較佳的貸款額度。

保人與申貸人的還款能力會相互添加,能有效提高過件機率及貸款額度。銀行目前只接受保人為二等親內的親屬,而其中也有等級區分,配偶為最優先,接下來為直系親屬,最後是旁系親屬。


延伸閱讀:房貸保證人5項注意事項!5分鐘帶您搞懂

2.增加抵押品

要提高房屋貸款的額度,可以提供其他不動產或動產的抵押,有了擔保品的抵押,風險自然就下降了,如此一來也能夠提升貸款的額度。

3.縮短攤還年限

縮短銀行借款回收的時間,也就是縮短還款時間,可以幫助銀行降低逾放的風險,增加貸款的額度。

4.提高房貸利率

自願提高利率來增加額度,這也是可以提高額度的方式,不過此方式必須配合借款人自身的條件與償債能力來評估,通常提高利率大約在一碼左右,可以增加的房貸額度大約是0.5~1成。

5.信用貸款

除了房屋貸款外,也可以配合採用信用貸款來提升貸款額度。

6.二胎房貸

所謂二胎,就是指同樣的抵押品向銀行申請第二順位貸款,一般能貸款的金額大約是300萬左右,但利率會比第一次貸款來的高。

相關閱讀:5分鐘了解二胎房貸是什麼! 
 

四、增加房屋成數2妙招

可以提高貸款成數的條件,主要分為房屋自身的條件以及借款人的條件。
房屋條件 轉手性強的、地點較佳的、抗跌性強的、格局佳的
申貸人條件 還款能力佳、擁有穩定收入及穩定財力證明、培養信用條件


在房屋方面,以下這幾種地區一般都可以取得較高的貸款成數。

1.轉手性強的,比如 :公園住宅、學區等

2.地點較佳的,比如 :區精華路段

3.抗跌性強的,比如 :未來可能成為精華地段

4.格局佳的,比如 :彩光好、室內通風

在個人條件方面,以下這幾種人較容易取得較高的貸款成數。

1.還款能力佳,附上財力證明、扣繳憑單、薪轉等。

2.擁有穩定收入及穩定財力證明,如軍公教人員、醫護人員、穩定工作的上班族,可提供報稅資料或每月撥薪的存摺明細資料。

3.培養信用條件,信用評分夠佳也是能提高機會的。

如果借款人的職業較沒有保障、欠缺財力證明,如一般自由業者,在貸款的時候會比較處於弱勢。如果不是上班族,或銀行認列的收入不高,可透過提供本人或保證人的資產證明,例如:其他不動產、存款、理財性資產(定存、基金等),或其他房地產。

延伸閱讀:改善信用瑕疵,敞開銀行大門只要4大招 !

 

五、銀行房屋貸款隱藏陷阱

1.「分段式」低房貸利率

房貸類型有許多種,包刮指數型、固定型房貸,目前幾乎所有的房貸都屬於「指數型房貸」指數型房貸會先訂定「指標利率」當作調整房貸利率的標準,依照市場利率變動而機動調整!

而利率結構又分為「一段式」及「分段式」,部分銀行主打低利率房貸方案若是分段式,那就只有前期利率較優惠,不過通常在第三年起就需支付較高的本息,所以多段式利率合計下來的利率,有可能會比一段式利率還高。

2.最高可貸八成的行銷話術

市面上銀行房貸方案的可貸成數大多落在8成至85成。但經由銀行鑑價流程,評估貸款房屋的座落區域和條件後,實際的可貸成數只會在6-7成左右。

3.房屋貸款的隱藏成本

民眾在決定買房後,通常只會想到頭期款跟貸款,但大多會忽略買房的許多「隱藏成本」,像是各種稅務等等費用。

契稅 房屋評定價格的6%
印花稅 總金額0.1%
代書費 平均6千至1萬元
仲介服務費 上限房屋總價6%,買方支付1-2%

六、結論

房屋貸款屬於「有擔保品貸款」,信用情況通常不會太影響是否能夠成功核貸,要是真的沒有辦法在銀行借到資金,其實也可以透過民間的貸款來做房屋貸款。

還有更多的房屋貸款問題嗎?歡迎向台灣簡單貸免費諮詢!透過專業的貸款經紀人幫您媒合適合您的貸款方案,才能夠有效的提高貸款額度與成數喔!

相關閱讀:5分鐘了解二胎房貸是什麼!申請條件、流程大公開
 


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客戶留言

  • 房貸轉增貸諮詢

    吳先生 於 2020-03-17 10:21:42 留言

  • 您好,謝謝您傳送訊息給我們,今天請留意電話來電唷,我們專案規劃師將連繫您為您服務。

    台灣簡單貸 於 2020-03-17 11:55:12 留言

  • 你好 我想詢問一下目前有房貸跟二胎 這樣可以在了解嗎

    吳先生 於 2019-12-31 13:23:27 留言

  • 已為您安排專員,請留意來電,謝謝您。

    台灣簡單貸 於 2019-12-31 13:37:27 留言