【房屋貸款設定】９７％的人都是這樣成功設定抵押權！

2020/03/02

房屋貸款

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房屋貸款

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　房屋貸款，意思就是利用您名下的房產來辦理貸款，不需要將該房屋賣掉換取錢財，只要透過貸款的方式將擔保品抵押，就可以輕鬆借到錢。而辦理房屋貸款的條件也非常簡單，基本上只要您名下有房產就可以成功借到錢！點我立即填表諮詢

　在成功辦理房屋貸款時，銀行最後都會要求做「設定」，那這是什麼意思呢？

房屋貸款設定

　債務人(借款人) 與債權人(銀行或借錢給你的人) 成立借貸契約時，債權人為了保障自己在未來能夠收到應得的款項(借款人能依照約定清償債務)，通常都會要求債務人(借款人) 提供相對金額的擔保品，若日後債務人(借款人) 無法償還款項時，債權人可以變賣該擔保品來抵債、清償債務。

　因此，將房屋底設定給債權人就是一道非常重要的手續與流程。

　當確定能夠辦理貸款後，在簽約及對保之後的下一步就是做「抵押權設定」，所設定的金額為貸款金額的120%，貸款額度為房屋鑑價的80%。所以抵押權設定的最高金額也可以說是房屋鑑價與估價的金額。點我立即填表諮詢

　一般銀行房屋貸款經常使用的業務項目為：抵押設定、權利內容變更、清償後塗銷。

▲抵押設定

　1.申請房屋貸款
　2.核准
　3.持「權狀與設定申請書」至地政機關，將不動產權利設定給債權人(如銀行)，可代書辦理或自行辦理
　4.地政單位發給 他項權利證明/設定申請書副本 給債權人(如銀行)，而權狀則交還給借款人

▲權利內容變更

　1.向原本辦理貸款的銀行提出條件變更(如增貸、延長年限等)
　2.核准
　3.持「她向權利證明與變更申請書」至地政機關辦理原他項權利證明內容變更，銀行簽約代書辦理
　4.地政單位發給 變更後他項權利證明/變更申請書副本 給銀行

▲清償後塗銷

　1.清償房貸
　2.發還 清償證明、他項權利證明、設定/變更申請副本
　3.持「清償證明、他項權利證明與塗銷申請書」至地政機關辦理塗銷設定
　4.結案

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設定抵押權所需證明文件

登記申請書
抵押權設定契約書
申請人身分證文件(身分證影本或戶口名簿影本)
土地、建物所有權狀或他項權利證明書
義務人印鑑證明

房屋貸款設定費用

▲抵押權在哪裡設定、費用是多少？

　設定抵押權就需要到「地政事務所」辦理，並依據設定金額繳交千分之一的規費，通常銀行在設定上，會將金額設定較高。
　如貸款100萬，銀行會設定120萬，所以抵押權設定的金額就是120萬，那麼就必須繳交1200元的規費。設定文件較複雜，雖然能夠自己辦理，但有些人也會請代書代辦，不過代書代辦費用則需要另外支付。點我立即填表諮詢

▲辦理房貸增貸時，怎麼設定？

　已經有原本的貸款金額再辦理增貸，如已借100萬，需要再借50萬，銀行會要求設定60萬，則地政規費就應付600元。在這裡，因為債權保障的緣故，銀行通常會請自加配合的簽約代書處理。

▲房貸清償時，怎麼塗銷？

　當借款還清時，貸款的銀行會提供清償證明及抵押相關證明文件，此時可以將文件送至地政機關塗銷銀行的抵押設定。

收費項目	地政機關收費標準	代書代辦費用
他項權利設定、移轉登記	按權利價值千分之一計徵	4-5千元
建物所有權第一次登記	按申報地價或權利價值千分之二計徵
標示變更登記	免費
更正登記	免費
預告登記	免費
權力變更登記	按權利價值千分之一計徵
土地總登記	按申報地加或權利價值千分之二計徵
他項權利內容變更登記	除權利價值增加部分按權利價值千分之一計徵外，其餘免費	4-5千元
更名登記	免費
住所變更登記	免費
塗銷登記	免費	2000元

參考資料
聰明貸款

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抵押權種類

抵押權分為兩種。

▲第一種：最高限額抵押權(擔保不特定債權)

　包括現在及未來可能發生的債務擔保範圍有哪些項目，可能擴及到部分銀行往來債務。如票據、利息、信用卡及消費性貸款等 (105/8/12 起限縮為單一貸款契約範圍，銀行不得以卡債、信貸未償等理由拒絕塗銷抵押權)

▲第二種：普通抵押權(擔保特定債權)

　僅限該次貸款金額。

　一般銀行條件中，大部分都是要求以「最高限額抵押權」設定，在設定前要記得詢問清楚債務擔保範圍。點我立即填表諮詢

項目	最高限額抵押權	普通抵押權
從屬性	先有抵押權設定，再有債權產生	先有債權(借貸情形)，再有抵押權設定
擔保債權金額	債權未確定	債權已確定
優先受償範圍	主債權+ 利息、延遲利息、違約金及設定費用，但最高受償金額為設定金額，超過部分則無優先效力。	主債權+ 利息、延遲利息、違約金及設定費用