2020中古屋貸款【必看】銀行鑑價7大重點|台灣簡單貸

房屋貸款

中古屋貸款

中古屋可以貸款嗎?其實是可以的喔!

不過中古屋的屋齡較高,在貸款的時候,銀行會考慮的比較全面,建議找專業的貸款經紀人協助辦理,才能順利取得資金喔!


房屋貸款
 

中古屋貸款


 只要你年滿20歲,且名下有房,基本上都可以成功貸到房屋貸款喔!

 
中古屋一般可貸7-8成左右,但還是會依據房屋估價的結果來決定;而若為小套房,一般也能貸到6成左右。

 中古屋貸款年限大約為20-30年、利率為1.38%起。
不過貸款成數、利率與各項結果,都需要經過房屋鑑價以及借款人自身的條件,如職業、財力或是其他加分條件去評估

 不論您的房屋是屬於哪一種類,都歡迎透過台灣簡單貸的免費估價服務來評估喔!若您不想再自己做功課,現在就可以直接問我們,讓專業的貸款經紀人來協助你辦理;若您還想了解更多,歡迎繼續閱讀下去!

中古屋定義


 新屋通常是指完工後一年內還沒有居住過的成屋;中古屋則是房屋已經有過一次以上的轉售買賣,或是興建完工、已領取使用執照超過三年以上的房屋。

 而在價格方面,中古屋通常會比預售屋低三成左右,附近若有新的預售建案開工,也會帶動中古屋的行情。如果房屋位於頂樓二樓,尤其是屋齡30年左右的老舊公寓,房價通常都會比附近的其他物件低一成左右!

 
若房屋為凶宅海砂屋輻射屋危樓,銀行基本上是不承作的喔!
 

中古屋常見的瑕疵

  • 凶宅
    建築物(包括房屋和公設)內,發生凶殺或自殺死亡的事實。
    不過通常不包含自然死亡,或是建築物內沒有死亡,但在離開建築物後才死亡的案例;舉例來說,某個小姐跳樓後當下沒有死亡,但是送醫後才死亡,此時那棟樓就不算是凶宅。

     
  • 海砂屋
    指建築物的每立方米混凝土中,含有300克以上的氯離子,就是海砂屋。

    建築房屋時混凝土所用的砂,用的是來自海邊的海砂,而非正常所用的河砂。
    由於海砂中含有氯離子,短期會使牆面滲出白色的痕漬,即俗稱之「壁癌」,長期則會加速腐蝕鋼筋,造成混凝土塊剝落,嚴重損害房屋的結構體。根據海砂氯離子濃度與建築物使用年限的研究顯示:以台灣而言,這些海砂屋可能只有六至十年的使用壽命。
     
  • 輻射屋
    指建築房屋時,所使用的鋼筋或其它材質受到輻射污染,這種受到輻射污染的鋼筋,會產生放射性物質,對人體造成傷害。
    而國內從民生別墅事件到最近發現的天母甲桂林社區,已陸續發現約三百多戶遭輻射鋼筋污染的房屋。由於已發現的輻射屋大都座落在台北市,其中又以七十一年至七十三年間興建的房子是屬於高危險群。
     
  • 危樓
    經內政部《都市危險及老舊建築物加速重建條例》表示:
    一、經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
    二、經結構安全性能評估結果未達最低等級者。
    三、屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備者。


資料來源
買賣中古屋的注意事項有哪些?【6個常見問題】
海砂屋、輻射屋回答
都市危險及老舊建築物加速重建條例

中古屋要注意的重點

房屋使用建材影響可貸年限

 中古屋貸款有一個重點就是「建築物結構」,不同的建築方式會有不同的折舊率,這跟能借到多少錢非常有關。當銀行在鑑價、評估建築物的時候,會針對老公寓的保存期限與屋齡進行門檻的審核。

 台灣目前的建築結構,從弱到強可以分為:磚造加強磚造鋼筋混泥土鋼骨鋼筋混凝土鋼骨混凝土
目前台灣建築物以鋼筋混凝土的結構居多,少數早期興建的公寓為加強磚造結構,鋼骨鋼筋混凝土或鋼骨混凝土結構則較常用於都會區高層建築。

 根據相關法律規定,

  • 一般磚造房屋耐用年限為25年
  • 加強磚造房屋耐用年限為35年
  • 鋼筋混泥土鋼骨鋼筋混凝土鋼骨混凝土建築耐用年限為50年
     

 剩餘耐用年限愈短,房屋價值也就愈低,可以借到的錢也就愈少!一般建築物可使用年限較短,通常只能貸到房屋總價的6成左右。相較之下,鋼筋混泥土、鋼骨鋼筋混凝土及鋼骨混凝土的建築物,可借到的錢會比較多、也比較容易。
 

可貸金額

 一般可貸金額之算法為:

  • 屋齡+貸款年限 < 65年
  • 年齡+貸款年限 < 75年


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各地區的中古屋核貸成數


 根據《蘋果》取得官股銀行內部資料顯示,銀行通常會將房子分A、B、C、D四個等級,A級地區最高能貸款到8成,B級是7.5成,C級是7成,如果是D級就只能貸到6.5成。

 並非全台的房子都可以貸款到最高8成,若非6都精華區地段的房子,貸款成數未必如人意。屬於A級的地區,除台北市12個行政區都能貸到8成以外,其他有A級的縣市還有新北市、新竹市、新竹縣、台中市、彰化縣、台南市、高雄市等7個縣市,桃園市未在其中。

 至於其他縣市如基隆市、桃園市、苗栗縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、花蓮縣、台東縣、澎湖縣、宜蘭縣和金門縣都無法貸款到8成。

 根據官股銀行內部資料,澎湖縣和金門的房子最高甚至連B級都排不上,最多只能名列C級、貸到7成;而除台北市外,最高等級非新竹市莫屬,房屋價值只分為A級與B級,不動產顯然比其他縣市值錢。

資料來源
蘋果日報銀行沒說的真相 六都房貸大解密

中古屋鑑價評估重點


 銀行評估房屋的價值,最後結果會跟該房屋周遭「類似」條件的房屋時價登陸行情差沒多少,而銀行也會參考您的房屋待售的開價。其實銀行的最終目的,只是預防將來借款人如果不還錢時,要如何將房屋脫手抵債,所以在考量房屋方面,就會考慮的比較周全。

 那麼總結上述的幾項重點,銀行鑑價會考慮哪些條件?

1.坐落地、地段:

 如果您的房屋位於台北市的精華地段,由於好脫手的關係,貸款成數與額度自然就會比其他地區還要高出許多;若為較偏遠地區,如花東、金馬澎外島…等地,房屋較難以脫手,貸款成功的機率就會小很多。
 

2.房屋建築方式:

 如上述介紹,老式的加強磚造與近代的鋼筋混凝土,相較之下安全性與價值差距甚大,若未來借款人不還款,將來將房屋拍賣掉的價值也會受到建築材料影響。
 

3.房屋年份:

 屋齡愈大、愈老,建築物的耐用年限會愈低,雖然不會價值歸零,但仍會影響日後的拍賣價格。
 

4.屋況:

 很多中古屋會出現壁癌、漏水或是管線問題,而有些中古屋有重新翻修、裝潢過,與老舊裝潢相比,價值自然會提高許多。關於屋況的部分,有些銀行會到現場查看真實屋況,並紀錄做為考量。
 

5.房屋附近的嫌惡設施:

 不論您的房子是新屋、老屋,只要房屋附近有嫌惡設施,如高壓電塔、路衝、葬儀社…等,都會影響到房價與估出來的成數、價值。

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6.嚴重瑕疵:

 海砂屋、凶宅、輻射屋、危樓…等,銀行基本不願意承辦。
 

7.套房:

 若坪數低於15坪,一般銀行是不太願意承做的,不過每一間銀行的評估標準不同,建議可以多方詢問後再申請。

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